Ben jij van plan om in 2021 een nieuwbouwwoning te kopen? Dan is het verstandig om samen met een objectieve bouwkundige een opleveringskeuring uit te voeren. Zo spoor je eventuele gebreken op voordat de woning officieel helemaal van jou is. Op die manier vormen de gebreken de verantwoordelijkheid van de aannemer en weet je zeker dat jouw woning op en top in orde is voordat je de sleutel ontvangt. In dit 10de blog van onze serie nieuwbouw leggen we je uit hoe een opleveringskeuring werkt!
Het kopen van een nieuwbouwwoning is een spannend avontuur. Maandenlang zie je de bouw van een woning vorderen en dan is het uiteindelijk zo ver dat je de sleutel van jouw gloednieuwe huis in ontvangst mag nemen!
Opleveringskeuring
Toch is het verstandig om even een pas op de plaats te maken. Voordat je de verkoop van de woning officieel afrondt raden we je aan om je woning nog één keer te doorlopen samen met een objectieve bouwkundige. Dit heet een opleveringskeuring.
Tijdens een opleveringskeuring controleer jij samen met de aannemer én een bouwkundige die je zelf hebt gekozen de hele woning. Hierbij kijkt de bouwkundige namens jou naar afwijkingen tussen de gemaakte afspraken en de bouwplannen enerzijds, en de daadwerkelijke woning anderzijds. Dit geldt zowel voor de binnenkant als de buitenkant van de woning. De bouwkundige let hierbij op alle technische elementen en jij controleert of alle gemaakte afspraken zijn nagekomen. Zo kun je mogelijke gebreken direct aankaarten bij de aannemer.
Weet je van tevoren al dat er knelpunten of afwijkingen zijn? Noteer dit dan en neem eventueel documenten mee die als bewijs kunnen dienen. Hierbij kun je denken aan bouwtekeningen of meer- en minderwerklijsten. Zo weet de bouwkundige direct wat de aandachtspunten zijn.
Proces verbaal
De bouwkundige is er in gespecialiseerd om eventuele technische gebreken op te sporen en noteert deze per ruimte. Dit noemen we de opleverpunten. Op basis van deze bevindingen stelt de bouwkundige een zogenaamd bouwkundig rapport of proces verbaal op. Hierin staan alle vastgestelde gebreken inclusief toelichting en foto’s ter verduidelijking. Dit proces verbaal lopen jullie samen door waarna je het ondertekent ter goedkeuring. De bouwkundige deelt de definitieve versie van dit document met je.
De opleverpunten kunnen heel klein zijn, denk bijvoorbeeld aan afspraken over het opruimen van het bouwafval of het herstellen van een kras op de muur. Het kan echter ook gaan over veel grotere gevolgen zoals een verkeerd geplaatst raam of gebruik van de verkeerde materialen. De bouwkundige kan je op basis van het proces verbaal adviseren over eventuele vervolgstappen.
Aansprakelijkheid aannemer
Opleverpunten die voor de eindoplevering worden geconstateerd vallen onder de verantwoordelijkheid van de aannemer. Dit geldt helaas niet altijd voor opleverpunten die na de eindoplevering worden geconstateerd. Het is daarom belangrijk om alle gebreken op tijd te herkennen en registreren.
In de koop- of aannemingsovereenkomst staat wanneer de aannemer verantwoordelijk is voor gebreken. Dit noemen we de contractuele aansprakelijkheid. Er gelden verschillende termijnen voor verschillende soorten gebreken, namelijk:
Herstelperiode
Alle gebreken die bij de oplevering zijn vastgesteld moet de aannemer binnen drie maanden herstellen. Als dit niet gebeurt, dan kun je als koper gebruik maken van de 5%-regeling. Dit betekent dat je 5% van de aanneemsom achterhoudt door middel van een depot of bankgarantie. Deze 5% vormt een stok achter de deur bij eventuele gebreken. Als de aannemer de gebreken niet binnen drie maanden herstelt, dan mag je een redelijk bedrag voor deze kosten inhouden op het depot. Stel de notaris hier schriftelijk van op de hoogte.
Onderhoudsperiode
Duiken er binnen de eerste 6 maanden na de oplevering nog gebreken op, dan moet de bouwer dit herstellen.
Verborgen gebreken
Sommige gebreken worden pas na verloop van tijd zichtbaar. Denk hierbij bijvoorbeeld aan lekkage. Het gaat hierbij dus om gebreken die je als koper niet eerder had kunnen ontdekken. Hier kun je als koper niet op anticiperen, maar dit valt wel onder de aansprakelijkheid van de aannemer. Na de onderhoudsperiode van zes maanden gaat er een periode van vijf jaar in. De aannemer is verantwoordelijk voor de gebreken die zich in deze vijf jaar voordoen. Deze gebreken moeten voor het verstrijken van die vijf jaar gemeld worden bij de bouwer én de rechter of arbiter.
Ernstige gebreken
Na de eerste 5,5 jaar kun je de aannemer alleen nog aansprakelijk stellen voor hele ernstige gebreken. Dit kan tot 20,5 jaar na de oplevering. Het gaat hierbij om gebreken die de veiligheid en constructie van de woning ernstig aantasten zoals het instorten van het dak.
Overige garanties
De contractuele aansprakelijkheid is niet de enige bescherming waar je als koper gebruik van kunt maken. De SWK, Woningborg en Bouwgarant bieden ook garantie in het geval van gebreken én in het geval dat de aannemer failliet gaat voordat de woning is opgeleverd. Dit noemen we ook wel een insolventiewaarborg. Dit vormt een aanvulling op de contractuele garantie. De termijnen die voor deze garantie gelden zijn anders dan bij de contractuele garantie.
Oplossen gebreken
Als je gebreken in jouw nieuwbouwwoning constateert, dan is het belangrijk om de aannemer hier zo snel mogelijk van op de hoogte te brengen. Het is niet de bedoeling dat je de gebreken zelf oplost of dat je zelf iemand regelt die dit voor je doet. Geef de aannemer de tijd om het gebrek op te lossen. Let op! Als je geen melding maakt van het gebrek, dan kan je recht op garantie verjaren.
Meer weten?
Wil je meer weten over de opleveringskeuring? Of over jouw financiële mogelijkheden? Maak dan hier een vrijblijvende belafspraak. Direct vragen stellen? Wij zijn ook bereikbaar via WhatsApp. Scan de QR-code om ons toe te voegen! Handig toch?
Benieuwd naar de andere blogs uit onze serie “Nieuwbouw”?
- De voordelen van nieuwbouw
- 6 redenen om te kiezen voor nieuwbouw
- Nieuwbouw versus bestaande bouw
- Renteverlies tijdens de bouw. Hoe zit dat eigenlijk?
- Hoe duurzaam is jouw nieuwbouwwoning?
- Hoe werkt een nieuwbouwdepot?
- Dubbele lasten bij het kopen van een nieuwbouwwoning
- Meerwerk bij nieuwbouw en je hypotheek
- De insolventieverzekering: garantie tegen een failliete aannemer