Volgens het NIBUD stijgt voor vrijwel alle huishoudens die volgend jaar een inkomensstijging krijgen de maximale hypotheek. Maar hoe zit het dan als door de coronacrisis je inkomen even niet meestijgt? Hypotheek24 zocht het voor je uit.
De maximale hypotheek is gebaseerd op twee factoren, namelijk hoeveel je mag lenen ten opzichte van je inkomen en hoeveel je mag lenen ten opzichte van de waarde van de woning. De laatste factor zit al een aantal jaren op 100% van de waarde van de woning (tenzij je gaat verduurzamen). Maar de factor inkomen wijzigt elk jaar. We nemen je mee in de wijzigingen van komend jaar.
Wijzigingen in de maximale hypotheekberekening 2021
- De woonquotes wijzigen
Het NIBUD bepaalt elk jaar de woonquotes voor het volgende jaar. Een woonquote is het percentage van je inkomen wat je verantwoord zou kunnen gebruiken om je hypotheek mee te betalen.
Over het algemeen zien we dat de woonquotes veel gelijk blijven, maar in bepaalde categorieën, is toch sprake van een lichte daling, namelijk:
- Inkomens tot € 21.999
- Inkomens tussen de € 31.000 en de € 32.999
- Bepaalde inkomens tussen de € 58.000 en € 80.000
Voornamelijk alleenstaanden zonder een studieschuld zullen dit verschil voelen, want er zijn ook nog twee andere wijzigingen, namelijk:
- Inkomen partner telt zwaarder mee
Om de woonquote te bepalen, wordt er gekeken naar de hoogte van het inkomen. Bij alleenstaanden is dit simpelweg het gehele inkomen, maar koop je samen met een partner dan telt niet het volledige inkomen mee.
In 2020 is het zo dat 100% van het hoogste en 80% van het laagste inkomen wordt meegerekend om de woonquote te bepalen. In 2021 kan er 90% van het laagste inkomen worden meegerekend. Goed nieuws dus!
- De lasten van een studieschuld tellen minder mee
Nu is het zo dat als je een studieschuld onder het oude stelsel hebt, 0,75% van de oorspronkelijke studieschuld meetelt. Heb je een studieschuld onder het nieuwe stelsel (begonnen na 1 september 2015), dan telt je oorspronkelijke studieschuld voor 0,45% mee.
In de nieuwe regeling wordt gekeken naar de rente die je betaalt. Als deze rente lager is dan 1% (wat het op dit moment het geval is), dan telt een schuld onder het oude stelsel voor 0,65% mee en onder het nieuwe stelsel voor 0,35%. Wederom goed nieuws dus!
Wat betekent dit voor jouw maximale hypotheek?
Het NIBUD geeft in haar adviesrapport een aantal veranderingen aan. Dit bespreken we aan de hand van een aantal voorbeelden.
Inkomens tot € 30.000
Het NIBUD geeft aan dat voor huishoudens met een inkomen van maximaal € 30.000 in 2021 een hogere woonquote geldt. Hypotheek24.nl heeft aan de hand van een voorbeeld deze stelling gecontroleerd. Een alleenstaande heeft een inkomen van € 25.000 per jaar en wil een hypotheek met een rente van 1,99% (rentevast periode 20 jaar, met NHG).
- In 2020 hoort hier een woonquote van 19,5% bij. Dit is de standaard woonquote van 17,5% die met maximaal 3% verhoogd mag worden tot het niveau van de woonquote van € 31.000. Deze is 19,5% in 2020.
- In 2021 wordt de woonquote behorend bij een inkomen van € 25.000 dan wel verhoogd naar 18%, maar omdat de woonquote voor een inkomen van € 31.000 naar beneden gaat, kom je uit op een woonquote van 19%.
De woonquote gaat dus, in tegenstelling tot wat het NIBUD aangeeft, naar beneden voor inkomens tot € 30.000. Dit geldt wel alleen voor alleenstaanden, omdat de verhoging van de woonquote bij mensen die samen kopen niet mogelijk is.
Inkomens boven de € 30.000
Het NIBUD geeft aan dat bij inkomens boven de € 30.000 de woonquotes ongeveer gelijk blijven in 2021.
Ook hier zien we een ander beeld als we naar de woonquotes kijken. Ervan uitgaande dat klanten een rente tussen de 1,0% en 2,0% krijgen bij een nieuwe hypotheek, zien we een daling in de woonquotes van 0,5% bij inkomens van:
- € 31.000 tot € 32.999
- € 58.000 tot € 58.999
- € 61.000 tot € 61.999
- € 64.000 tot € 64.999
- € 67.000 tot € 71.999
- € 73.000 tot € 77.999
Dit geldt echter vooral voor alleenstaanden, omdat bij stellen die samen kopen dit verschil door het hogere percentage inkomen wat meegenomen kan worden, (deels) zal wegvallen. Ook voor alleenstaanden met een studieschuld zal het verschil minimaal zijn.
Rekenvoorbeelden
Alleenstaande met een inkomen van € 31.000
We hebben een alleenstaande met een inkomen van € 31.000. In dit voorbeeld zullen we het verschil in de maximale hypotheek laten zien als deze persoon een studieschuld van oorspronkelijk € 10.000 onder het oude stelsel heeft en in het geval deze persoon geen studieschuld heeft. We rekenen met een rente van 1,02% (10 jaar rentevast NHG).
Maximale hypotheek in 2020
- Zonder studieschuld: € 148.163,73
- Met studieschuld: € 124.910,15
Maximale hypotheek in 2021
- Zonder studieschuld: € 144.159,03
- Met studieschuld: € 124.008
Verschil in maximale hypotheek
- Verschil zonder studieschuld: minus € 4.004,72
- Verschil met studieschuld: minus € 902,15
Zoals je ziet, kan deze persoon zonder een inkomensstijging in beide gevallen minder lenen. Het verschil wordt met een studieschuld wel lager. Als deze persoon een nog hogere studieschuld zal hebben, zal het verschil minimaal zijn.
Stel met gezamenlijk inkomen van € 70.000
We hebben een stel met een hoogste inkomen van € 40.000 en een tweede inkomen van € 30.000. Ze zetten de rente 20 jaar vast voor een rente van 1,99%.
Maximale hypotheek in 2020
- € 347.667
Maximale hypotheek in 2021
- € 347.667
Zoals je ziet blijft in dit geval de maximale hypotheek gelijk. Dit komt omdat in 2020 de woonquote gebaseerd werd op een inkomen van € 64.000 (€ 40.000 + 80% van € 30.000), waarvoor de woonquote toen 22% was. Deze is inmiddels 21,5%. Echter omdat er 10% extra van het tweede inkomen wordt meegenomen, kunnen we kijken naar de woonquote behorende bij een inkomen van € 67.000 (€ 40.000€ + 90% van € 30.000). Deze is in 2020 22%. Hierdoor blijft de maximale hypotheek gelijk. Als je ook een studieschuld hebt, zal je in dit scenario meer kunnen lenen dan nu.
En nu?
Om nog in aanmerking te komen voor de normen van 2020, moet je uiterlijk 31 december 2020 een bindende offerte ontvangen. Ben jij bezig met het kopen van een woning en wil je weten of je de hypotheek beter in 2020 of in 2021 kunt regelen? Maak dan hier een vrijblijvende belafspraak. Direct vragen stellen? Wij zijn ook bereikbaar via WhatsApp. Scan de QR-code om ons toe te voegen! Handig toch?
