Heb jij een hypotheek zonder Nationale Hypotheek Garantie (NHG)? Dan bestaat jouw hypotheekrente uit een basisrente in combinatie met een risico-opslag. Uit onderzoek van de Autoriteit Financiële Markten (AFM) blijkt dat hypotheekaanbieders hun klanten onvoldoende informeren over de risico-opslag. In deze blog lees je wat een risico-opslag is en of die van jou wellicht naar beneden kan.
Wat is een risico-opslag?
Als je een woning koopt zonder Nationale Hypotheek Garantie bestaat je rente uit twee delen; de basisrente en een risico-opslag. De risico-opslag wordt bepaald door de hoogte van de hypotheek ten opzichte van de waarde van de woning.
De hoogte van deze opslag hangt samen met het risico dat de geldverstrekker loopt. Dit verband wordt ook wel de schuld-marktwaardeverhouding genoemd.
Een voorbeeld: Stel, je koopt een woning met een waarde van € 300.000. Voor de financiering heb je een hypotheek nodig van eveneens € 300.000. In dat geval is je schuld-marktwaardeverhouding 100%. Je financiert namelijk 100% van de waarde van de woning. Vaak krijg je dan te maken met de maximale risico-opslag.
Als je voor ditzelfde huis een hypotheek afsluit van € 150.000, leen je maar 50% van de waarde van de woning. Dit is voor de geldverstrekker een lager risico. Als je je hypotheek niet op tijd betaalt, is de kans op een restschuld voor de bank namelijk kleiner, omdat zij de woning naar alle waarschijnlijkheid voor meer dan € 150.000,00 kunnen verkopen. De risico-opslag is in deze situatie daarom lager.
Elke hypotheekverstrekker hanteert andere grenzen voor wanneer zij de rente verhogen. De hoogte van de opslag die je krijgt is dus afhankelijk van de geldverstrekker en de risico klasse.
Wanneer kan mijn hypotheekrente naar beneden?
Je kunt aanspraak maken op een lagere rente als je hypotheek in een lagere risico-klasse terecht komt. Dit kan op 2 manieren:
- Je hebt afgelost op je hypotheek: Als je een annuïtaire- of lineaire hypotheek hebt, los je sowieso af op je hypotheek. Na een tijdje val je in een lagere klasse omdat je elke maand terug betaalt op je hypotheek. Je kunt er ook voor kiezen om een extra aflossing te doen. Door een extra aflossing verlaag je de hypotheekschuld en kan het zomaar zo zijn dat je in een lagere risico klasse terecht komt en dus recht hebt op een lagere rente.
- De waarde van je woning is gestegen: Heb je vorig jaar bijvoorbeeld je woning verbouwd? Grote kans dat de woningwaarde is gestegen! Je hebt de woning immers verbeterd, hierdoor wordt hij meer waard. Je schuld-marktwaardeverhouding wijzigt hierdoor ook. Je hypotheekschuld is in verhouding met de nieuwe woningwaarde lager.
Wordt mijn opslag automatisch aangepast?
Niet alle hypotheekverstrekkers passen automatisch de opslag aan wanneer je in een lagere klasse terecht komt. Bij een aantal verstrekkers moet je een verzoek indienen om de opslag aan te laten passen. Sommige verstrekkers vragen daarbij dat je ook een recente waarde van de woning aantoont. Dit kan bijvoorbeeld met de meest recente WOZ waarde, maar het kan ook zijn dat je een taxatierapport moet laten maken.
Als de rente niet automatisch wordt aangepast, moet je als klant dus zelf het verloop van de hypotheek in de gaten houden. Daarnaast moet je in de gaten houden wat de waarde van je woning is en of je op basis hiervan wellicht recht hebt op een lagere rente.
Doe je dit niet? Dan kan het zijn dat je gedurende een aantal jaar te veel rente gaat betalen.
Benieuwd naar jouw mogelijkheden om je rente te verlagen? Neem dan contact op met je hypotheekverstrekker en vraag naar de mogelijkheden of bereken wat oversluiten van je hypotheek kan opleveren.
Mijn rentevaste periode loopt binnenkort af, moet ik hier dan ook opletten?
Als je rentevaste periode afloopt, krijg je van de hypotheekverstrekker een nieuw aanbod. Je kunt dan een nieuwe rentevaste periode kiezen.
Het is belangrijk dat je bij dit aanbod goed controleert welke risicoklasse de bank gebruikt heeft. Uit het onderzoek van de AFM blijkt namelijk dat een deel van de hypotheekaanbieders in dit aanbod geen rekening houdt met de gewijzigde opslag. Zo kan het zo maar zijn dat je na 10 jaar een rente krijgt aangeboden gebaseerd op het feit dat je 100% van de marktwaarde leent, terwijl je al 20% van je lening hebt afgelost.
Klopt je aanbod niet? Neem dan contact op met je hypotheekverstrekker!
Nieuwe hypotheek afsluiten
Wil jij een hypotheek gaan afsluiten en ben je benieuwd welke invloed een risico-opslag op je nieuwe hypotheek heeft? Maak een afspraak met een van onze hypotheekadviseurs via Hypotheek24. Zij vertellen je graag waar je op moet letten.