In deze rubriek gluren we bij de buren en vertellen wij je hoe de hypotheekwereld er in onze buurlanden uitziet. Hoe makkelijk is het om over de grens een hypotheek te krijgen? Welke hypotheekvormen zijn daar gebruikelijk? We trappen af met onze oosterburen.
Duitse woningmarkt
Net zoals in Nederland wordt er in Duitsland veel gehuurd. Van de bevolking woont 50% in een huurwoning. De woningmarkt bestaat voor ongeveer 40% uit particulieren. Sociale woningbouw beslaat circa 6% van de Duitse markt.
Just Landed is een online platform dat expats al meer dan 15 jaar op weg helpt in het buitenland. Eén van de onderwerpen waar zij advies over geven is de landelijke woningmarkt. Hierover zeggen zij dat de onroerend goed markt in Duitsland goed door de economische crisis van 2008 is gekomen en één van de beste resultaten heeft behaald qua prijsstabiliteit. Wel zijn door de stijging van de verkoop van huizen de huizenprijzen gestegen. Grote steden als Düsseldorf, München en Hamburg zijn al jaren dure steden om te wonen.
Stijgende huizenprijzen
In Oost-Duitsland zijn de huizenprijzen door de lagere inkomens en afnemende bevolking goedkoper. Echter is Berlijn de afgelopen jaren sterk in populariteit toegenomen. Dit is terug te zien in de prijzen. Waar deze in 2011 gemiddeld €2400 per m² waren, stegen deze in 2018 naar €3499 per m². Tussen 2005 en 2019 namen de huurprijzen in de hoofdstad met 50% toe.
In Duitsland hoef je geen makelaar in te schakelen. De commissie van een verkoopmakelaar is rond de 6%. Deze moet vaak betaald worden door de koper. Een notaris is echter wel, net zoals in Nederland, verplicht. Dit komt doordat in Duitsland alleen een geautoriseerd persoon de aankoop van een onroerend goed uit mag voeren. Voor een notaris geldt een tarief van 1,6 tot 2% van de aankoopprijs.
Foto: Christoph Soeder
Hypotheekaanvraag
Wanneer je in Duitsland een hypotheek aanvraagt, krijg je te maken met een krediet-en lening registratie genaamd Schufa. Na jouw aanvraag zal je hypotheekverstrekker kopieën van je gegevens opvragen bij Schufa. Vervolgens bepaalt Schufa jouw kredietwaardigheid. Dit rapport is een belangrijk onderdeel van de hypotheekaanvraag.
Voordelen:
Wij hebben de voordelen van een hypotheek in Duitsland voor je op een rijtje gezet:
- Korte looptijd
De looptijd van een hypotheek in Duitsland is minimaal 10 en maximaal 26 jaar. Duitsers kunnen dus sneller hun hypotheek aflossen dan Nederlanders. In Nederland is het gebruikelijk om een looptijd van 30 jaar te kiezen.
- Overlijdensrisicoverzekering niet verplicht
In Duitsland ben je, net zoals in Nederland, niet verplicht om bij het afsluiten van een hypotheek een overlijdensrisicoverzekering te nemen.
Nadelen:
Naast voordelen zitten er ook nadelen aan de Duitse hypotheekconstructies:
- Lenen woningwaarde
In Duitsland kun je tot maximaal 80% van de woningwaarde lenen. Dit betekent dat minimaal 20% van de woningwaarde met eigen middelen gefinancierd moet worden. Dit is anders dan in Nederland, waar je 100% van de woningwaarde kan lenen.
- Kosten koper
Ook de Duisters hebben te maken met de kosten koper. Dit zijn extra kosten die worden gemaakt tijdens de aanvraag van een hypotheek, denk hierbij aan overdrachtsbelasting en notariskosten. Deze kosten kunnen oplopen tot 15% van de koopsom, terwijl deze in Nederland 5-6% beslaan.
- Vaste baan verplicht
Voor een hypotheek bij onze oosterburen heb je een vaste baan nodig. Een intentieverklaring is niet voldoende en ook voor ondernemers is het moeilijk om een hypotheek te krijgen.
- Geen Nationale Hypotheek Garantie
In Duitsland is het niet mogelijk om een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie te krijgen.
- Boetevrij aflossen
Ook de regeling met betrekking tot boetevrij aflossen is anders in Duitsland. Waar je in Nederland bij de meeste banken tot 10% boetevrij kan aflossen, is dit in Duitsland maar 5%.
Hypotheekvormen in Duitsland
In Duitsland heb je net als in Nederland verschillende hypotheekvormen. De meest voorkomende zijn:
- Leningen met een vaste rente
Deze hypotheek komt veel voor in Duitsland. Bij deze hypotheekvorm neemt tijdens de terugbetaling de rente af en de aflossing toe. Het percentage lijfrente en de periode van de terugbetaling mag de klant zelf kiezen. Tot slot mogen zij ook zelf beslissen of er extra afbetalingen worden gedaan. Dit mag niet meer dan 10% per jaar zijn.
- Bouw-spaarlening
Het tweede hypotheekmodel is de bouw-spaarlening, oftewel Bausparvertrag. Deze hypotheekvorm maakt het mogelijk om je annuïtaire lening te koppelen aan een bouw spaarlening. Bij een bouwspaarcontract liggen de te ontvangen spaarrente en de te betalen rente voor de gehele periode vast.
- Lening met variabele rentes
Deze variant is in Duitsland bekend als Flexibeles Darlehe. Bij deze vorm wordt de rente bepaald door het basistarief. Het basistarief, genaamd Euribor, is het gemiddelde rentetarief waartegen meerdere Europese banken leningen verstrekken. Dit rentetarief verandert om de drie maanden. Er zijn twee mogelijkheden bij deze vorm: een gedeeltelijke of volledige terugbetaling om de drie maanden.