Elk jaar op 1 januari verandert de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) haar regels en zo ook in 2020. Ben jij van plan om in 2020 een (andere) woning te kopen of om je hypotheek over te sluiten? Dan is deze blog voor jou!
Afsluiten hypotheek met NHG voordeliger
In 2020 sluit je voordeliger een hypotheek met NHG af. De afsluitkosten (borgtochtprovisie) voor een hypotheek met NHG dalen per 1 januari van 0,9% (2019) naar 0,7%. Deze borgtochtprovisie wordt berekend over de hoogte van het hypotheekbedrag en betaal je één keer.
Kostengrens verruimd
Wil je een huis kopen met een NHG hypotheek? Dan geldt er een maximum aankoopprijs voor de woning. In 2019 was deze kostengrens 290.000 euro. In 2020 stijgt dit bedrag tot maximaal 310.000 euro.
Wat betekent dit precies? Het verruimen van de kostengrens betekent dat er meer woningen in aanmerking komen voor een hypotheek met NHG. Is de koopsom of de marktwaarde van jouw woning maximaal 310.000 euro, dan kun je een hypotheek met NHG afsluiten.
Hierbij geldt altijd de laagste waarde.Oftewel: is de koopsom van de woning hoger dan 310.000 euro, maar is de marktwaarde maximaal 310.000 euro, dan heb je alsnog recht op NHG en vice versa.
Roerende zaken
Neem je bij het kopen van de woning een deel van de inboedel over? Dit noemen we roerende zaken. Hierbij kun je denken aan vloeren, raambekleding, meubels etc. Deze roerende zaken zijn wél deel van de koopsom, maar tellen niet mee voor de NHG kostengrens. De kostengrens heeft betrekking op de koopsom exclusief roerende zaken.
Energiezuinige woning
Koop je een energiezuinige woning? Dan is de kostengrens nog ruimer! Per 1 januari 2020 stijgt deze kostengrens met 6% naar 328.600 euro.
NHG-kostengrens ook bij oversluiten
Heb je op dit moment al een hypotheek, maar wil je deze oversluiten naar een NHG-hypotheek? Dat kan, maar ook dan moet je rekening houden met de kostengrens. Hierbij wordt niet gekeken naar de waarde van de woning, maar naar het hypotheekbedrag en de bijkomende kosten. Ligt dit bedrag onder de kostengrens? Dan kun je jouw hypotheek tot 1 januari 2020 oversluiten, ongeacht de waarde van de woning.
Stel de marktwaarde van een woning is €500.000, maar het hypotheekbedrag met bijkomende kosten is €200.000. Bij de aankoop van de woning zou er dan géén recht zijn op NHG. Bij het oversluiten van de huidige hypotheek heeft de klant wél recht op NHG. Dit komt doordat hypotheekbedrag met bijkomende kosten onder de kostengrens (€290.000 in 2019) ligt.
Vanaf 1 januari 2020 hebben oversluiters alleen nog recht op NHG wanneer de waarde van de woning óók onder de kostengrens van €310.000 ligt. Het is daarentegen niet meer verplicht om de bijkomende kosten van oversluiten mee te financieren.
Dus: wanneer de marktwaarde en de hypotheek beiden maximaal €310.000 bedragen exclusief bijkomende kosten, dan behoud je als overstapper het recht op NHG.
Deze wijziging kan een nadeel zijn wanneer de woning meer dan €310.000 waard is. Dit leggen we uit met een rekenvoorbeeld.
Rekenvoorbeeld 1:
Klant X heeft een woning met een waarde van €400.000 met daarop een hypotheek van €280.000 bij bank A, deze wil hij oversluiten naar bank B. Volgens de regelgeving heeft hij in 2019 recht op NHG, maar in 2020 niet.
De hypotheekrente met NHG is 1,29% en de rente zonder NHG is 1,49% (risicoklasse t/m 70%). Dit betekent dat de klant met NHG €3.612 aan rente betaalt in het eerste jaar. Zonder NHG zou dit €4.172 zijn. De klant betaalt door deze wijziging dus €560 meer.
Is jouw woning meer dan €310.000 waard, is maar is jouw hypotheek lager dan €290.000 en wil je graag oversluiten met NHG? Plan dan nu een spargesprek in zodat wij jouw hypotheek nog met de oude NHG-regels kunnen oversluiten!
Bijkomende kosten niet meer meefinancieren bij hogere marktwaarde*
Het kan voorkomen dat je een woning koopt waarvan de marktwaarde hóger is dan de koopprijs van de woning. In dat geval mag je maximaal 100% van de marktwaarde lenen. Er geldt één voorwaarde: dit bedrag mag niet meer dan 106% van de koopsom zijn.
Rekenvoorbeeld 2:
Stel de woning is 300.000 euro waard en de koopsom van de woning is 280.000 euro.
Dan is de maximale hypotheek dus:
- 100% van 300.000 euro (is: 300.000 euro)
- máár: maximaal 106% van 280.000 euro (is: 296.800 euro)
Deze klant mag dus maximaal €296.800 lenen.
Rekenvoorbeeld 3:
Stel de woning is 300.000 euro waard en de koopsom van de woning is 295.000 euro.
Dan is de maximale hypotheek dus:
- 100% van 300.000 euro (is: 300.000 euro)
- máár maximaal 106% van 295.000 euro (is: 312.700 euro)
Deze klant mag nu maximaal €300.000 lenen.
De regel zoals hierboven beschreven, vervalt echter in 2020. Dan kan maximaal de koopprijs of marktwaarde (de laagste van de twee) geleend worden.
*Update: De NHG is teruggekomen op haar eerdere besluit. De regel zoals in de rekenvoorbeelden 2 & 3 beschreven, vervalt niet in 2020! Wil je weten wat jij maximaal kunt lenen? Bereken hier jouw maximale hypotheek!