Heb jij een nieuwe woning op het oog? Dan kan het verstandig zijn om je hypotheek dit jaar nog rond te krijgen. Vanaf 2020 worden de woonquotes weer aangepast waarmee het maximale hypotheekbedrag aangescherpt wordt en dat kan betekenen dat je straks minder kunt lenen.
Dat is de conclusie die we kunnen trekken uit het Adviesrapport Financieringslastnorm 2020 die het NIBUD heeft gepubliceerd. De maximale hypotheek wordt berekend op basis van het inkomen (Loan to income) en de marktwaarde van de woning (Loan to value). Bij het vaststellen van de maximale hypotheek voor tweeverdieners, telt het hoogste inkomen volledig mee én telt het laagste inkomen gedeeltelijk mee.
Wijzigingen in de maximale hypotheekberekening
In 2019 telde het laagste inkomen voor 70% mee, maar in 2020 wordt dit percentage verhoogd naar 80%. Dit betekent dat het gezamenlijk toetsinkomen op een hoger bedrag uitkomt (mits het inkomen ongewijzigd blijft).
Voorbeeld:
Mark verdient 35.000 euro per jaar en Linda 30.000 euro. In 2019 is hun gezamenlijke inkomen waarover de hypotheek berekend wordt: 35.000 * 100% + 30.000 * 70% = 56.000 euro
In 2020 zal dit 35.000 * 100% + 30.000 * 80% = 59.000 euro zijn.
Je zou denken een hoger gezamenlijk toetsinkomen betekent ook een hogere hypotheek. Maar vanaf 2020 worden er nieuw woonquotes gehanteerd. De nieuwe woonquotes kunnen er voor zorgen dat de maximale hypotheek in 2020 wijzigt ten opzicht van 2019. Hier komen we later in de blog op terug.
Wat is de woonquote?
De woonquote is het percentage van jouw inkomen dat besteed mag worden aan de woonlasten. Het NIBUD stelt jaarlijks deze woonquotes vast. Alle hypotheekverstrekkers gebruiken de woonquotes bij het bepalen van de maximale hypotheek. De hoogte van de woonquote is afhankelijk van de hoogte van het inkomen, de hypotheekrente en of je de AOW-gerechtigde leeftijd al hebt bereikt of niet. Hoe hoger de hypotheekrente en het inkomen, hoe hoger de woonquote.
Wat betekent dit voor jouw maximale hypotheek?
Het NIBUD geeft in haar adviesrapport een aantal veranderingen aan. Dit bespreken we aan de hand van een aantal voorbeelden.
Inkomens < 30.000 euro
Het NIBUD geeft aan dat huishoudens met een inkomen van maximaal 30.000 euro in 2019 tot maximaal 5.000 euro minder kunnen lenen in 2020 bij een onveranderd inkomen.
Hypotheek24.nl heeft aan de hand van een rekenvoorbeeld deze stelling gecontroleerd. Een alleenstaande heeft een inkomen van 25.000 euro per jaar en wilt een hypotheek met een rente van 1,99% (rentevast periode 20 jaar, met NHG).
- In 2019 hoort hier een woonquote van 19,5% bij
- In 2020 hoort hier ook een woonquote van 19,5% bij
De maximale hypotheek blijft, in tegenstelling tot wat het NIBUD aangeeft, gelijk.
Inkomen tussen 30.000 euro en 40.000 euro
Voor huishoudens met een jaarinkomen tussen 30.000 euro en 43.000 euro geeft het NIBUD aan dat de maximale hypotheek in 2020 gelijk blijft aan 2019. Ook dit heeft Hypotheek24.nl nagerekend en komt tot dezelfde conclusie. Hier is gerekend met een inkomen van 30.000 euro en 15.000 euro en een rente van 1,14% (rentevast periode 10 jaar, met NHG).
- In 2019 is het toetsinkomen 40.500 euro en de woonquote 18,5%.
- In 2020 is het toetsinkomen 42.000 euro en de woonquote 18,5%
De woonquote is in beide gevallen 18,5% dus blijft maximale hypotheek in deze situatie gelijk.
Inkomen van > 43.000 euro
Het NIBUD geeft verder aan dat voor alle inkomens van meer dan 43.000 euro per jaar, de maximale hypotheek in 2020 tot 10.000 euro daalt. Hypotheek24.nl heeft ook deze stelling in verschillende situaties doorberekend.
Alleenstaande met een inkomen van 55.000 euro
Hier is gerekend met een rente van 2,1% (rentevast periode 15 jaar, zonder NHG):
- In 2019 hoort hier een woonquote van 21,5% bij en kan de klant maximaal 263.036 euro lenen.
- In 2020 hoort hier een woonquote van 21% bij en kan de klant maximaal 256.918 euro lenen
De maximale hypotheek daalt in 2020 in deze situatie dus met 6.118 euro.
Tweeverdieners met een gezamenlijk inkomen van 70.000 euro
Hier is gerekend met een inkomen van 55.000 euro en 15.000 euro en een rente van 2,2% (rentevast periode 20 jaar, zonder NHG):
- In 2019 is het toetsinkomen 65.500 euro en de woonquote 23,5%.
- In 2020 is het toetsinkomen 67.000 euro en de woonquote 23,5%
De maximale hypotheek blijft in 2020 in deze situatie gelijk aan de maximale hypotheek in 2019
Tweeverdieners met een gezamenlijk inkomen van 90.000 euro
Hier is gerekend met een inkomen van 50.000 euro en 40.000 euro en een rente van 2,2% (rentevast periode 20 jaar, zonder NHG):
- In 2019 is het toetsinkomen 78.000 euro en de woonquote 25%. De maximale hypotheek bedraagt 493.809.
- In 2020 is het toetsinkomen 82.000 euro en de woonquote 25,5%. De maximale hypotheek bedraagt 503.685
Deze rekenvoorbeelden spreken het NIBUD tegen. In niet alle situaties waarbij het toetsinkomen meer dan 43.000 euro bedraagt, daalt de maximale hypotheek in 2020.
Ben jij bezig met het kopen van een woning en wil je weten of je de hypotheek beter in 2019 of in 2020 kunt regelen? Spar dan nu met een van de hypotheekcoaches en bespreek de mogelijkheden.
Bedankt voor het geven van de voorbeelden bij verschillende inkomens. Wij zijn ook aan het onderzoeken hoeveel wij maximaal kunnen lenen voor het kopen van een woning. We hebben ook al verschillende gesprekken aangevraagd bij hypotheekadviseurs en zijn benieuwd naar de mogelijkheden!
Hoi Marie. Bedankt voor je reactie! Je kan ook via ons een vrijblijvend gesprek met een adviseur aanvragen via http://www.hypotheek24.nl/mijn/kennismakingsgesprek. We helpen je graag verder!
Ik ga snel uitzoeken waarvoor ik in aanmerking kan komen. Binnenkort hoop ik een huis te vinden dichter bij mijn werk. Ook ga ik de komende tijd wat gesprekken voeren met adviseurs zodat ik weet welke mogelijkheden ik heb voor het afsluiten van een hypotheek.