Verliefd geworden op een huis na de bezichtiging? Dan ben jij klaar om een openingsbod uit te brengen. Maar hoe zorg je ervoor dat het huis van jou wordt? En hoe werkt het bieden precies als er meerdere geïnteresseerden zijn?
Feit of Fabel?
1. De makelaar zegt dat er meerdere biedingen zijn op het huis. Dit is gewoon een trucje om me hoger te laten bieden.
Fabel. Helaas, als de makelaar zegt dat er meerdere biedingen zijn dan is dat echt zo. Het is geen trucje om jou hoger te laten bieden. Het risico dat jij afhaakt na deze leugen, terwijl er geen andere bieders zijn, is dan immers te groot voor de verkoper.
2. Ik bood als eerst, dus ik mag nu alleen onderhandelen.
Fabel. Ten eerste ben jij pas in onderhandeling als de verkoopmakelaar reageert op jouw bod met een tegenbod. Om überhaupt in de onderhandelingen te komen is het dus nodig om je openingsbod zo aantrekkelijk mogelijk te maken voor de verkoper. Daarnaast mag de verkoopmakelaar met meerdere bieders tegelijk onderhandelen.
3. De verkoper mag ons niet laten opbieden tegen elkaar.
Feit. Jij moet zelf aan je bod komen zonder dat je weet wat de andere partijen hebben geboden. Dat klinkt misschien flauw, je hebt dan namelijk geen idee of je de goede richting op denkt. Maar houd in je hoofd dat dit voornamelijk is om je tegen jezelf te beschermen. Nu bied jij namelijk wat je het huis waard vindt met in je achterhoofd wat jij maximaal kunt lenen. Je komt dus minder in de verleiding om meer te bieden dan dat jij kunt.
Het biedingsproces
1. Jouw openingsbod
Doe een mooi openingsbod, maar bied nooit meer dan wat jij van tevoren had bedacht. Bereken eerst online je maximale hypotheek zodat je precies weet hoeveel je kunt lenen en dus kunt bieden.
Je hebt bij het bieden twee mogelijkheden:
1. Bieden zonder voorbehoud van financiering
Als jij kunt aangeven dat jij gegarandeerd jouw bod kunt betalen, omdat je die zekerheid al hebt van de hypotheekadviseur, dan zal de verkoper eerder geneigd zijn om voor jou te kiezen. Je kunt namelijk niet meer onder de verkoop uit. Wil je dit alsnog? Dan betaal je de verkoper een boete (meestal 10 procent van de koopsom).
Overweeg deze optie daarom goed of bekijk jouw financiële situatie alvast met de hypotheekadviseur.
2. Bieden onder voorbehoud van financiering
Wanneer je als koper een bod doet kun je nog van de koop afzien als je de woning hebt gekocht onder voorbehoud van financiering. Voor de koper is dit fijn, omdat je nog van de koop kunt afzien zonder dat dit financiële gevolgen heeft. Voor de verkoper is het wat minder fijn. Het is onzekerder als de koper nog onder de koop uit kan komen.
Verkopers kunnen steeds vaker eisen stellen, aangezien het druk is op de woningmarkt. De koper laat financiering onder voorbehoud dan achterwege zodat hun bod eerder wordt geaccepteerd.
Dit is nog steeds niet aan te raden, stelt de Nederlandse Vereniging van Hypothecair Planners (NVHP). In de basis is er niets verkeerd aan het bieden zonder voorbehoud van financiering, maar het wordt wel een probleem als de bieders op het maximale zitten van wat ze kunnen lenen. Ze kunnen dan wellicht de woning niet betalen en moeten vervolgens een boete betalen van meestal 10% van de koopsom, omdat ze van de koop af moeten zien.
Sinds januari 2018 moet naast voorbehoud van financiering ook voorbehoud van bouwkundige keuring standaard worden opgenomen in het koopcontract. Het blijft nog steeds wel mogelijk om te kopen zonder voorbehoud, maar dat moet wel nadrukkelijk worden doorgestreept in het contract.
2. De onderhandelingen
De onderhandelingen kunnen beginnen als jij een tegenbod heb gekregen van de verkopende partij. De verkoper kan kiezen voor verschillende methodes.
Meerdere onderhandelingen tegelijk
De verkoopmakelaar mag officieel met meerdere bieders tegelijk onderhandelen. Hij kan er in overleg met de verkoper wel voor kiezen om niet te reageren op een andere bieder tot de onderhandeling met de eerste bieder is beëindigd. Als een bod van een andere partij beter is dan dat van jou dan kan je wel gevraagd worden om een eindbod te doen.
Inschrijvingsprocedure
Soms zijn er zoveel partijen die een goed bod uitbrengen dat het moeilijk te bepalen is met wie de verkoper de onderhandelingen wilt aangaan. De verkoper kan dan een inschrijvingsprocedure starten. Iedereen mag dan een bod neerleggen. Degene met de beste voorwaarden of het hoogste bod krijgt dan de kans om in onderhandeling te gaan.
3. Heb jij een deal?
Als het voorlopig koopcontract ondertekend is heb jij als koper zekerheid. Jij hebt na het tekenen van de koopakte wettelijk nog drie dagen bedenktijd. Daarna kun je alleen nog onder de overeenkomst uit als je beroep doet op ontbindende voorwaarden zoals het voorbehoud op financiering of voorbehoud van bouwtechnische keuring.
4. Regel je hypotheek
Het is nu tijd om je hypotheek te regelen. Dit kun je helemaal zelf afsluiten als je genoeg kennis hebt van hypotheken. Je kunt het ook met de hulp van een hypotheekadviseur doen. Bij Hypotheek24 regel je je hypotheek online. Je kunt chatten, WhatsAppen of bellen met jouw persoonlijke hypotheekcoach. Zorg er in ieder geval voor dat je je documenten zo snel mogelijk verzameld. Dan is jouw hypotheek in een mum van tijd rond!