Wanneer je een hypotheek afsluit voor je nieuwe droomhuis krijg je te maken met een zogenaamde looptijd en hypotheekrenteaftrek. Een hypotheek heeft standaard een looptijd van 30 jaar. Maar wist je dat je in sommige gevallen deze looptijd korter moet maken? In een eerder blog legden wij je uit in welke situaties je (een deel van) de hypotheek voor een looptijd korter dan 30 jaar moet afsluiten. Maar hoe zit het eigenlijk als jij in het verleden al een koopwoning hebt gehad, en je partner nog niet? De regels hiervoor zijn per 1 januari 2022 gewijzigd. We leggen het je uit in ons blog!
Hoe zit dat?
In de regeling van hypotheekrenteaftrek hebben partnersituaties invloed op de renteaftrek, bij:
- De eigenwoningreserve
- De aflossingsstand
- De eigenwoningschuld
Hier zijn per 1 januari 2022 een aantal wijzigingen in aangebracht die met name invloed hebben wanneer je samen met een partner een woning aankoopt, waarbij een of beide partners in het verleden al een koopwoning heeft gehad. Deze wijzigingen zijn wel ten gunste van de woningeigenaar!
Eigenwoningreserve
De eigenwoningreserve ontstaat als iemand zijn of haar woning verkoopt met overwaarde (verkoopprijs van de woning minus de openstaande hypotheek en verkoopkosten). Koop je binnen 3 jaar een nieuwe woning? Dan dient deze overwaarde volledig gebruikt te worden voor de aankoop of de verbetering van de nieuwe woning. Ga je niet verbouwen in de nieuwe woning? Dan is de maximale hypotheek waarover je rente mag aftrekken, de aankoopprijs minus de eigenwoningreserve.
Als partners gaan samenwonen waarbij een van beide partners een eigenwoningschuld heeft, dan kon het voor 1 januari 2022 voorkomen dat zij niet over de volledige hypotheekrente mochten aftrekken, ook al brengen zij de volledige overwaarde in. Dit wordt in onderstaand rekenvoorbeeld toegelicht.
Rekenvoorbeeld 1
Wesley en Inge gaan samenwoning. Wesley woont momenteel in een huurwoning. Inge heeft haar woning verkocht waarbij een eigenwoningreserve is ontstaan van €20.000. Wesley en Inge kopen samen een nieuwe woning voor aan voor €300.000. Ze steken de overwaarde in de nieuwe woning en sluiten een hypotheek van €280.000 af. Waarbij ieder 50% eigenaar wordt van de woning en 50% verantwoordelijk voor de hypotheek.
Voor 1 januari 2022
Inge heeft een maximale eigenwoningschuld waarover rente afgetrokken mag worden van €130.000 (koopprijs €300.000 * 50% -/- €20.000 eigenwoningreserve). Inge is verantwoordelijk voor €140.000 van de hypotheek (€280.000 * 50%). Inge mag daarom over €10.000 geen rente aftrekken.
Wesley heeft een maximale eigenwoningschuld waarover rente afgetrokken mag worden van €150.000 (koopprijs €300.000 * 50%). Wesley is verantwoordelijk voor €140.000 van de hypotheek (€280.000 * 50%). Wesley mag over de volledige hypotheekrente aftrekken en houdt €10.000 ruimte over voor eigenwoningschuld (€150.0000 -/- €140.000).
Inge en Wesley mogen dus over €270.000 rente aftrekken en over €10.000 geen rente aftrekken.
Vanaf 1 januari 2022
Vanaf 1 januari mag Inge gebruik maken van de ruimte die Wesley over heeft. Daarmee mogen zij over de volledige €280.000 rente aftrekken.
Aflossingsstand
Om hypotheekrente te mogen aftrekken moet je sinds 1 januari 2013 de hypotheek in 30 jaar tenminste annuïtaire aflossen. Hier moet je ook rekening mee houden bij de aankoop van een nieuwe woning. Stel je koopt je eerste woning aan voor €200.000 met ook een hypotheek van €200.000. Na 2 jaar besluit je te verhuizen en er staat nog €185.000 aan hypotheek open. Wanneer je een nieuwe woning aankoopt, moet de resterende €185.000 niet in 30 jaar afgelost worden maar in 28 jaar (zodat je de hypotheek in 30 jaar aflost). Het bedrag dat je bovenop €185.000 leent, mag wel weer voor 30 jaar afgesloten worden.
Wanneer partners gaan samenwonen en een van beide partners heeft een in het verleden een hypotheek gehad, dan dien je hier rekening mee te houden bij het afsluiten van de nieuwe hypotheek. Toch kon het voor 1 januari 2022 voorkomen dat ook al hadden partners €185.000 ingekort naar een looptijd van 28 jaar en het resterende bedrag voor 30 jaar, zij alsnog niet over het volledige bedrag hypotheekrente mochten aftrekken. Dit wordt in het volgende rekenvoorbeeld toegelicht.
Rekenvoorbeeld 2
Wesley en Inge gaan samenwoning. Wesley woont momenteel in een huurwoning. Inge heeft haar woning, waar zij 3 jaar in heeft gewoond, verkocht met een overwaarde van €20.000. De hypotheek die ten tijde van verkoop nog openstond was €180.000. Wesley en Inge kopen samen een nieuwe woning voor aan voor €300.000. Ze steken de overwaarde in de nieuwe woning en sluiten een hypotheek van €280.000 af. Waarbij ieder 50% eigenaar wordt van de woning en 50% verantwoordelijk voor de hypotheek.
Inge is verantwoordelijk voor €140.000 van de hypotheek. Dit deel moet in 27 jaar afgelost worden, omdat zij al een hypotheek heeft gehad. De overige €40.000 (€180.000 restschuld Inge -/- €140.000 nieuwe hypotheek), blijft over wat voor deze hypotheek niet van toepassing is maar bij aankoop van een nieuwe woning wel relevant kan zijn. Wesley is verantwoordelijk voor €140.000 van de hypotheek. Dit deel mag in 30 jaar afgelost worden, omdat dit Wesley zijn eerste hypotheek wordt.
Inge en Wesley krijgen dus twee leningdelen.
- Leningdeel 1: €140.000 met een looptijd van 27 jaar
- Leningdeel 2: €140.000 met een looptijd van 30 jaar.
Voor 1 januari 2022
Iedere partner is verantwoordelijk voor 50% van ieder leningdeel. Voor leningdeel 1 betekent dit dat Wesley nu een ingekort leningdeel van €70.000 krijgt, terwijl dit niet hoeft. Beide mogen echter wel over dit leningdeel hypotheekrente aftrekken.
Voor leningdeel 2 geldt nu dat Inge een leningdeel krijgt dat niet is ingekort, terwijl dit wel noodzakelijk is. Inge mag daarom over haar deel (€70.000) geen hypotheekrente aftrekken.
Inge en Wesley mogen daarom over €210.000 wel hypotheekrente aftrekken en over €70.000 geen hypotheekrente aftrekken.
Vanaf 1 januari 2022
Per 1 januari 2022 geldt dat als de partners samen voldoende rekening houden met de aflossingsstand van een of beide partners, zij toch over de gehele hypotheekrente mogen aftrekken. Inge en Wesley mogen over de volledige €280.000 hypotheekrente aftrekken.
Bestaande eigenwoningschuld
Een bestaande eigenwoningschuld, is een eigenwoningschuld die voor 1 januari 2013 is afgesloten. Voor 1 januari 2013 hoefde je niet te voldoen aan de aflosverplichting. Wanneer je je hypotheek na 1 januari 2013 oversloot, hoefde je over het bedrag dat nog openstond en voor 1 januari 2013 is afgesloten ook niet aan de aflosverplichting te voldoen. Hier zijn een aantal wijzigingen in aangebracht, welke in het volgende rekenvoorbeeld worden toegelicht:
Rekenvoorbeeld 3
Robbert en Lesley komen samen een woning. Robbert heeft een aflossingsvrije hypotheek van €200.000 welke hij voor 1 januari 2013 heeft afgesloten. Lesley heeft nog nooit een hypotheek gehad.
Ze kopen samen een woning aan van €400.000 waarbij ieder 50% eigenaar is van de woning en voor 50% verantwoordelijk is voor de hypotheek. Zij sluiten 2 leningdelen van:
- Leningdeel 1: €200.000 aflossingsvrije
- Leningdeel 2: €200.000 annuïtaire
Voor 1 januari 2022
Iedere partner is verantwoordelijk voor 50% van ieder leningdeel. Voor leningdeel 1 betekent dit dat Lesley een aflossingsvrije hypotheek van €100.000, terwijl zij deze niet voor 1 januari 2013 heeft afgesloten. Lesley mag over dit deel geen hypotheekrente aftrekken. Over de rest van de hypotheek mag wel hypotheekrente over worden afgetrokken.
Robbert en Lesley mogen dus over €300.000 hypotheekrente aftrekken en over €100.000 niet.
Vanaf 1 januari 2022
Vanaf 1 januari geldt dat wanneer een of beide partners een bestaande eigenwoningschuld heeft, zij deze gezamenlijk mogelijk inzetten naar rato van hun schuldaandeel. Robbert en Lesley mogen daarmee over de volledige €400.000 hypotheekrente aftrekken.
Vrijblijvend advies: maak een afspraak!
Wil je meer weten over bovenstaande onderwerpen of heb je andere vragen? Maak dan hier een vrijblijvende belafspraak. Direct vragen stellen? Wij zijn ook bereikbaar via WhatsApp. Scan de QR-code om ons toe te voegen of druk hier! Handig toch?
