Dit moet je weten over erfpacht

Leestijd: 5 minuten

In Nederland komt het nog steeds vaak voor: een woning met erfpacht. Veel kopers laten zich hierdoor afschrikken, toch is dit lang niet altijd terecht. Erfpacht kent voor- en nadelen. Het belangrijkste is dat je vooraf goed weet waar je aan begint. Wij helpen je op weg!

Erfpacht is relatief complex. Zoals het Parool eens treffend kopte: “Woningbezitters over erfpacht: ‘Ik blijf het ingewikkeld vinden’.” Die complexiteit houdt menig woningzoekende op afstand, maar is dat terecht?

Wat is erfpacht?

Bij erfpacht gebruik je een stuk grond wat eigendom is van een ander. Hiervoor betaal je een vergoeding aan deze partij, de zogenaamde erfpachtcanon. Als gebruiker van de grond, ben je de erfpachter. De eigenaar van de grond, noemen we de erfverpachter.

Erfpacht zit dus eigenlijk tussen huren en kopen in. Je betaalt geen huur, maar wel een erfpachtcanon. Je kunt pachten van een particulier, maar ook van een woningbouwvereniging, de gemeente of Staatsbosbeheer.

Als de eigenaar een woning met erfpacht wil verkopen, dan moet hij dit duidelijk aangeven wanneer hij de woning te koop zet. Deze informatie staat bijvoorbeeld apart vermeldt op Funda, maar is ook in de akte van levering en het koopcontract terug te vinden.

Erfpachtvoorwaarden

De verpachter bepaalt de regels van de erfpacht. Dit zijn de erfpachtvoorwaarden. Deze regels zijn vastgelegd in de akte van uitgifte. Soms gelden er nog aanvullende erfpachtvoorwaarden. Deze staan dan in de algemene erfpachtvoorwaarden. In de erfpachtvoorwaarden staat bijvoorbeeld:

Wie de verpachter is
Wat de duur van de erfpacht is
De afspraken over de canon (hoogte, afkoop, indexering, herziening)
De bestemming van de grond en de woning
De opzeggingsmogelijkheden
Wie verantwoordelijk is voor de lasten en het onderhoud
Of er bijzondere regels zijn waaraan de pachter zich moet houden

Financieren erfpachtrecht

Het is mogelijk om een hypotheek voor een woning met erfpachtrecht af te sluiten. Banken zijn over het algemeen terughoudend met het financieren van de aankoop van een woning met erfpachtrecht. Dit gaat dus een stuk minder makkelijk dan het financieren van de aankoop van een woning waarbij je de volledige eigenaar bent van de grond én de woning.

Als je een huis met erfpacht wilt kopen dan tellen de kosten van de erfpacht (oftewel de canon) mee bij het bepalen van je maximale hypotheek. Een maandelijkse erfpachtcanon kan een flinke klap zijn voor je maandlasten en daarmee ook voor je maximale hypotheek. Het is dan ook belangrijk of je weet wanneer de erfpacht wordt herzien, omdat de erfpacht na een herziening veel hoger kan uitvallen.

Loopt de erfpacht binnen 30 jaar af? Dan stellen banken vaak als extra eis dat de looptijd van je hypotheek niet langer mag zijn dan de resterende looptijd van je erfpacht. En dat heeft weer invloed op je maximale hypotheek én maandlasten.

Veel banken verstrekken geen hypotheken meer aan huizen die op particuliere erfpachtgrond staan. Dit komt grotendeels door de canon. Als deze verloopt, dan wordt de waarde van de grond opnieuw bepaald. Je hebt minder zekerheid over de voorwaarden van de erfpacht omdat deze niet van de overheid is en hierdoor kan de erfpachtcanon flink stijgen na afloop van het tijdvak. Als je hier niet alert op bent, dan kan dit voor nare financiële gevolgen zorgen. Kijk dus goed wie de erfpacht uitgeeft bij je toekomstige woning en of dit een overheidsinstantie is.

Voordelen erfpacht

Zoals je ziet komt er aardig wat kijken bij het kopen van een woning met erfpacht. Toch zijn er ook een aantal voordelen, namelijk:

De vraagprijs voor een woning met erfpacht is vaak relatief laag. Dit komt doordat je geen eigenaar wordt van de grond. Dit is dus ook niet meegenomen in de vraagprijs. Heb jij een bepaalde woonomgeving in het oog, maar zijn de huizenprijzen te hoog? Dan kan een woning met erfpacht soms uitkomst bieden.
De erfpachtcanon die je betaalt voor het gebruik van de grond, kun je bij de belastingaangifte aftrekken van je belastbaar inkomen. Je hebt dus hetzelfde fiscale voordeel als wanneer je een hogere hypotheek afsluit en meer hypotheekrente kunt aftrekken.
Het is mogelijk om de erfpacht vooruit te betalen. Dit kan voor een bepaalde periode of zelfs voor altijd. Dat laatste betekent dat je nooit meer erfpachtcanon hoeft te betalen. Let op: als je hiervoor kiest, dan is de afkoopsom niet fiscaal aftrekbaar. Als je een lening afsluit om de vooruitbetaling of afkoop van erfpacht te financieren, mag je de rente over deze lening wel aftrekken van je belastbaar inkomen net zoals hypotheekrenteaftrek. Ook als je de erfpachtcanon (volledig) vooruit betaalt, ben je nog steeds geen eigenaar van de grond.
In sommige gevallen is het mogelijk om de grond op termijn alsnog over te kopen van de verpachter. Je bent dan volledig eigenaar. Helaas is het vooraf vaak niet te zeggen of de grond te koop komt, en zo ja, wanneer.
Wil jij midden in de natuur wonen? Dat kan als je een stuk grond of een bestaande woning van Staatsbosbeheer pacht. Staatsbosbeheer maakt met jou afspraken over de inrichting en het gebruik van het terrein. Jij kan gebruik maken van de gebouwen en/of en tegelijkertijd steun je het behoud van de natuur en het landschap op de lange termijn.

Nadelen erfpacht

Erfpacht kent echter ook een aantal belangrijke nadelen. Met name op financieel vlak is erfpacht niet altijd voordelig.

Doordat je erfpachtcanon betaalt is erfpacht op lange termijn vaak duurder dan grond in eigendom. Reken erop dat je per jaar 5% van de grondwaarde aan erfpachtcanon kwijt bent. Je kunt er vaak voor kiezen om de erfpachtcanon maandelijks te betalen.
De canon wordt voor een bepaalde tijd vastgelegd. Vaak is dit 49 of 99, maar het kan ook veel korter zijn. Na afloop van die periode kan de canon flink stijgen, bijvoorbeeld doordat de grondwaarde is gestegen. Dit betekent dat je plotseling veel meer gaat betalen tenzij je de canon eeuwigdurend afkoopt.
Besluit je de woning te verkopen vlak voordat de canon afloopt, dan kan het zijn dat de dreigende verhoging van de canon potentiële kopers op afstand houdt.
Met name bij particuliere erfpacht zijn hypotheekverstrekkers vaak terughoudend. Dit maakt de financiering lastig en bij sommige hypotheekverstrekkers zelfs onmogelijk.
De eigenaar stelt de erfpachtvoorwaarden op en is vrij om hierin eisen of beperkingen te stellen aan de pachter. De voorwaarden zijn vaak complex en staan vol vaktaal. Het is dus belangrijk om goed te weten waar je precies akkoord mee gaat.
Doordat je geen eigenaar bent van de grond, profiteer je ook niet van een eventuele waardestijging. Dit in tegenstelling tot een normale koopsituatie waarbij het kopen van de grond een investering is waar je op lange termijn vaak winst op maakt.

Aandachtspunten

Wil jij graag een woning met erfpacht kopen? Laat je dan niet afschrikken, maar bereid je wel goed voor. Voordat je jouw hart verliest aan je droomhuis is het belangrijk om de volgende vragen voor jezelf te beantwoorden:

Wie is de eigenaar? Als dit geen overheidsinstantie is, heb je een (groene) notariële erfpachtopinie nodig.
Wat zijn de voorwaarden van de erfpacht? De voorwaarden zijn vaak erg uitgebreid en in juridische taal geschreven. Schakel hierbij zo nodig de hulp van een hypotheekadviseur of notaris in. Zij zijn volkomen wegwijs in de voorwaarden en vaktaal en kunnen je hierin adviseren.
Controleer of het mogelijk is om financiering voor de woning te krijgen.
Is de canon wel of niet afgekocht? Wat is de actuele canon? Wanneer wordt de canon herzien?
Is de canon financieel aftrekbaar?
Gaat het om erfpacht voor onbepaalde of bepaalde tijd? In dat laatste geval: wanneer loopt het erfpachtrecht af en bestaat er een recht op verlenging?
Gelden er beperkende voorwaarden? Denk hierbij bijvoorbeeld aan het gebruik of de bestemming van de woning.
Moet de eigenaar toestemming geven voor overdracht van het erfpachtrecht?

Meer weten?

Wil je meer weten over dit onderwerp? Of over de mogelijkheden? Maak dan hier een vrijblijvende belafspraak. Direct vragen stellen? Wij zijn ook bereikbaar via WhatsApp. Scan de QR-code om ons toe te voegen! Handig toch?